1. Kræv en betalingsgaranti fra bygherre
2. Insistér på at få Bygherres accept af ekstraarbejdeFØR arbejdet udføres
3. Fakturér det udførte ekstraarbejde –også selvom bygherre har nægtet at underskrive aftalesedler
4. Gør brug af retten til at standse arbejdet!
eller ring i det mindste til advokaten før du har et beløb svarende til kassekreditten ude og hænge på 3. måned…
Med 25 års erfaring som advokat for byggebranchen må jeg konstatere, at Entreprenøren stadig er alt for flink og fortsat ikke bruger de helt centrale redskaber der findes i AB-reglerne for ikke at komme i en situation, hvor likviditeten slipper op og konkursen står for døren.
Det forekommer jævnligt, at Entreprenøren ringer til mig på et tidspunkt, hvor han allerede har flere måneders tilgodehavende i klemme hos en bygherre (eller totalentreprenør/hovedentreprenør) og dermed har oparbejdet et ganske betragteligt tilgodehavende.
Uenighed om stadet, men især uenighed om ekstraarbejder og aftalesedler er oftest årsagen til det oparbejdede tilgodehavende.
I det følgende vil jeg lige knytte en uddybende kommentar til de 4 punkter nævnt ovenfor:
Bygherres sikkerhedsstillelse – AB18 § 10: (den teoretiske)
På det helt teoretiske plan vil jeg tillade mig at nævne § 10 i AB18, hvorefter bygherre jo burde stille en sikkerhed for betaling svarende til 3 måneders gennemsnitsbetaling.
Havde man som Entreprenør insisteret på at Bygherre skulle stille sin betalingssikkerhed kunne man som Entreprenør have trukket på garantien og dermed hurtigt udvirket enten en betaling eller en afgørelse om betaling (beslutning om stillet sikkerhed).
Problemet i virkelighedens verden er jo bare, at AB18 § 10 fraviges i aftalen og at 9 ud af 10 Bygherrer ikke vil stille sikkerhed og at offentlige bygherrer jo ikke behøver at stille sikkerhed –selvom det ironisk nok oftest er de offentlige bygherre, der hænger i bremsen med betalingen.
Jeg ved godt det er nemt at prædike fra skrivebordet om betalingsgarantier, men overvej at tage kampen i forbindelse med kontraktens indgåelse.
Gør nu brug af retten til at få en skriftlig accept af ekstraarbejdet INDEN arbejdet udføres – AB18 § 23 og § 25 og AB92 § 14)
Det er en udbredt misforståelse særligt blandt rådgivere og bygherrer, at parternes uenighed om et stykke ekstraarbejde ikke må forsinke arbejdets fremdrift.
Det er den gængse opfattelse i skurvognen, at selv hvis Bygherre eller rådgiver afviser Entreprenørens aftaleseddel om et stykke ekstraarbejde, så skal Entreprenøren udføre arbejdet –underforstået uden at parternes diskussion medfører forsinkelse.
Hvis man læser bestemmelserne rigtigt fremgår det, at man som Entreprenør faktisk har krav på at få en skriftlig accept/igangsættelse af et stykke ekstraarbejde FØR arbejdet udføres. Det er en klassisk skurvognsskrøne når Bygherre og rådgivere fremturer med, at Entreprenøren ”bare skal komme i gang med arbejdet” og at parternes ”uenighed om ekstraarbejdet ikke må forsinke arbejdets fremdrift”. Dette er forkert.
Den Entreprenør, der (i god tid) har fremsendt en aftaleseddel på et stykke betalbart ekstraarbejde har uomtvisteligt krav på at få Bygherres accept af, at
der er tale om betalbart ekstraarbejde. Parternes evt. uenighed omkring prisen, tidsfristforlængelsen og garantienmå derimod ikke forsinket arbejdets igangsætning og udførelse.
Tankegangen bag AB92 § 14 stk. 2 og AB18 § 25 stk.4 er jo netop, at hvis ikke parterne kan blive enige om en fast pris, så udføres arbejdet jo bare i regning og en diskussion om hvorvidt ekstraarbejdet indebærer 5 eller 10 dages tidsfristforlængelse er heller ikke vigtig nu og her. Den drøftelse kan man tage senere, evt. sammen med diskussionen om supplerende sikkerhed og garanti.
Fakturér for det arbejde du har udført (AB18 § 36 og AB92 § 22)
Helt grundlæggende følger det jo af AB, at man som Entreprenør kan sende en a conto faktura hver måned (AB18 to gange om måneden) for det udførte arbejde og de leverede materialer på pladsen.
Når det kommer til kontraktarbejder består udfordringen som regel kun i, at Bygherre ikke anerkender stadet og bruger ”forkert stade” som undskyldning for ikke at betale hele fakturaen. Bygherre skal naturligvis uanset uenigheden betale for det stade han kan anerkende –og så må Entreprenøren vurdere om den sidste rest af betaling er værd at diskutere videre –eller evt. varsle en standsning på jf. nedenfor.
Når det gælder ekstraarbejde er situationen jo desværre ofte den, at Entreprenøren –som han plejer- enten har forsømt at få en aftaleseddel afsted i tide eller har valgt bare at udføre ekstraarbejdet på trods af, at Bygherre eller rådgiver endnu ikke har accepteret aftalesedlen.
Entreprenøren har typisk undladt at fakturere for ekstraarbejdet selvom det er udført, enten fordi bygherre har forklaret, at han ikke må sende fakturaer uden forudgående godkendelse fra Bygherres side eller fordi aftalesedlerne er lagt på byggeportalen f.eks. Chisa eller Byggeweb og afventer endeligt ”grønt lys” fra Bygherren. Det er typisk anført i entrepriseaftalen, at aftalesedler først må faktureres når Bygherres endelige godkendelse heraf foreligger.
Bygherres formelle godkendelse af aftalesedlerne kan man erfaringsmæssigt få lov at vente rigtigt længe på, uanset man har svaret på alle spørgsmål og har fremlagt fyldestgørende dokumentation for kravet.
Min klare anbefaling
Har du som entreprenør faktisk udført ekstraarbejde så er du nødt til at fakturere arbejdet når det er udført og Bygherre har fået hvad han har krav på af forklaringer og dokumentation.
Fordelen ved at fakturere for det udførte arbejde er jo, dels at det berettigede krav trods alt forrentes efter rentelovens sats, dels at du som Entreprenør har muligheden for at varsle en standsning på baggrund af en forfalden ubetalt faktura. Du kan ikke standse arbejdet eller kræve renter på baggrund af en aftaleseddel!
Stands arbejdet ! (AB18 § 38 og AB92 § 23)
En entreprenør der ikke har en betalingsgaranti fra bygherre har i realiteten kun en måde, hvorpå han kan tvinge bygherre til at betale fremsendte forfaldne fakturaer – uanset om det så vedrører kontraktarbejder eller ekstraarbejder – og det er ved at standse arbejdet.
Som skrevet ovenfor forudsætter en standsning af arbejdet, at der rent faktisk er sket fakturering af udført arbejde, der ikke er betalt til tiden. Det er i den forbindelse uden betydning, hvorvidt der er tale om kontraktarbejde eller ekstraarbejde – afgørende er blot, at arbejdet er udført og udgør reelt og betalbart ekstraarbejde.
De færreste Bygherrer er interesserede i en standsning af arbejdet og et varsel om standsning på baggrund af forfaldne fakturaer vil som regel tvinge Bygherre til at forholde sig til kravet og den manglende betaling, og hvis ikke egentlig betaling kan opnås, så kan en mindelig midlertidig aftale om betaling som regel opnås til gavn for Entreprenørens likviditet.
Standsning af arbejdet skal altid ske med et forudgående skriftligt varsel om standsning, der skal afgives med mindst 3 dages (5 dage hvis offentlig bygherre) (AB18) eller 5 dages (AB92) frist til Bygherre.
