Hasløv Stæhr Advokater har i 2 sager for nylig repræsenteret entreprenører, der fik medhold i, at der ikke kunne trækkes på entreprenørgarantien med henvisning til et omtvistet dagbodskrav. Sagerne er eksempler på, at garantitræk ikke uden videre kan bruges som pressionsmiddel i en uafklaret tvist.
I den ene sag var der yderligere et spørgsmål om et erstatningskrav i forbindelse med en vandskade. Der var tale om et garantitræk fra en hovedentreprenør (HE) mod en underentreprenør (UE). Der var opgjort et krav på 22 mio. kr. Dagbodskravet udgjorde ca. 16 mio. kr. og HE påstod, at der var lidt et tab på ca. 5,6 mio. kr. i forbindelse med vandskaden udover forsikringsdækningen. Derudover blev det påstået, at der var en række mindre mangler. HE anmodede derfor om et træk på den fulde entreprenørgaranti på 4,5 mio. kr.
Byggeprojektet omfattede to bygninger – bygning 1 og bygning 2 – og forløb med betydelige forsinkelser. Tidsplanen blev rykket flere gange, og bygherren rejste allerede i forbindelse med aflevering af bygning 1 krav om en betragtelig dagbod over for HE.
Af en færdiggørelsestidsplan af 20. august 2024 fremgik det, at UE’s arbejder i bygning 2 skulle være færdigmeldt til HE den 8. november 2024. Det var samtidig forudsat, at den samlede aflevering til bygherre (BH) kunne finde sted i december.
Den 3. oktober 2024 opstod der en vandskade i 18 boliger og fællesarealer i bygning 2, hvor der var i alt ca. 500 boliger. Det var ubestridt, at skaden skyldtes UE’s arbejder. Både entrepriseforsikringsselskabet og ansvarsforsikringen havde givet tilsagn om dækning, og HE havde allerede på tidspunktet for anmodning om garantitræk modtaget en delvis udbetaling fra entrepriseforsikrings-selskabet.
UE genoptog arbejderne efter skaden og rykkede flere gange HE for oplysning om, hvornår andre underentreprenørers arbejde var færdige, så UE kunne færdiggøre de resterende arbejder. Den 23. december 2024 – efter at UE i alt væsentligt havde afsluttet sine arbejder – varslede HE et dagbodskrav over for UE pr. 8. november 2024.
Skaderne blev udbedret i januar og februar 2025. Parterne var uenige om, hvorvidt der på det tidspunkt udestod andre arbejder, der var nødvendige for, at aflevering kunne ske, ligesom parterne var uenige om, hvorvidt det havde været muligt at aflevere byggeriet på trods af vandskaden, og om der var andre årsager til forsinkelsen, som UE ikke bar ansvaret for.
Der skete samlet aflevering den 17. marts 2025, og den 28. marts 2025 sendte UE en slutopgørelse med krav om betaling af et restbeløb på 6,5 mio. kr. vedr. restentreprisesum, forcering og ekstraarbejder.
HE havde forud for garantitrækket frafaldet krav på dagbod frem til 23. december 2024, og opgjort dagbod frem til den 9. april, hvor UE efter HE’s opfattelse havde afleveret. Baggrunden for den opfattelse var, at HE efter underentreprisekontrakten var berettiget til at indkalde UE til en aflevering – også efter, at samlet aflevering til bygherre havde fundet sted.
HE’s krav blev – muligvis for at forhindre en varslet voldgiftsklage om UE’s udestående – forsøgt gjort gældende ved træk på entreprenørgarantien. UE bestred kravets berettigelse, gjorde indsigelse mod garantitrækket og anmodede om en sagkyndig beslutning om stillet sikkerhed efter reglerne i AB 18 § 9, stk. 12.
Parternes synspunkter: Anfordringsgaranti, ansvar og uafklaret opgørelse
HE gjorde gældende, at garantien efter AB 18 § 9, er en anfordringsgaranti, dvs. at beløbet kan kræves udbetalt umiddelbart uden, at der først skal føres bevis for kravets berettigelse. Det var ifølge HE tilstrækkeligt, at:
• Der endnu ikke var modtaget fuld forsikringsdækning.
• Aflevering var sket for sent.
UE gjorde gældende, at:
• Der ikke var dokumenteret et erstatningsberettigende tab udover forsikringsdækningen, og at det i øvrigt var udokumenteret, at forsikringssagen var afsluttet.
• UE’s arbejder var færdigmeldt i november 2024, bortset fra udeståender forårsaget af andre entreprenørers forsinkelse, og at der ikke kunne kræves dagbod af et færdigmeldt arbejde.
• HE’s opgørelse af dagboden var uklar og ændrede sig undervejs. Derudover var kravet ikke varslet rettidigt og fastholdt korrekt.
De 2 sagkyndige beslutninger
Den sagkyndige fandt, at HE ikke havde sandsynliggjort, at der forelå et tilstrækkeligt sikkert krav til, at begrunde et garantitræk:
• For så vidt angår vandskaden, fandt den sagkyndige, at HE ikke – mod UE’s indsigelser – i tilstrækkelig grad havde sandsynliggjort, at det opgjorte krav på godt 5,6 mio. kr. kunne kræves dækket af garantien.
• For så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt dagbodskravet var berettiget, vurderede den sagkyndige, at HE efter den 23. december 2024 først ved udbetalingsanmodningen den 8. april 2025, hvor kravet blev opgjort på ny, fulgte op pådagbodskravet, som i øvrigt ikke er varslet i overensstemmelse med AB 18 § 40, stk. 3 og 4.
Den sagkyndige fandt på den baggrund, at HE ikke havde sandsynliggjort at være berettiget til at gøre dagbod gældende under garantien.
Afgørelsen er helt på linje med den anden sag som Hasløv Stæhr Advokater førte for en totalentreprenør, der ønskede at trække på bygherregarantien i en sag om omtvistede ekstraarbejder. Bygherren stillede også i den sag krav om betaling af dagbod på 2,5 mio. kr., der under sagen blev forhøjet til potentielt 7 mio. kr., hvilket blev afvist af de sagkyndige under henvisning til, at der ikke var fulgt op på kravet tidligere under henvisning til ABT 18 § 38, stk. 4, litra b og c, om henholdsvis løbende opgørelser af dagbod og varsling af dagbod i rimelig tid efter, at bygherre må indse, at aflevering ikke kan ske rettidigt.
I forhold til totalentreprenørens ekstrakrav blev der foretaget en konkret vurdering af både en juridisk og en teknisk sagkyndig af hvert enkelt krav svarende til den prøvelse, man ser under en hurtig afgørelse – den eneste reelle forskel er, at det ikke er muligt at afholde syn og skøn og afhøre vidner.
Voldgiftsnævnet har i en efterfølgende afgørelse vedrørende samme entreprise fundet, at det første garantitræk ikke er til hinder for, at totalentreprenøren har ret til at bede om et nyt garantitræk som følge af et efterfølgende tilbagehold i kontraktsummen pga. uenighed om stadet. Voldgiftsnævnet finder også, at totalentreprenøren har ret til at få prøvet garantitræk vedrørende ekstrakrav, der ikke indgår i den første anmodning om garantitræk. Sagen verserer fortsat, og de sagkyndige har endnu ikke taget stilling til, om der kan trækkes yderligere på bygherregarantien.
Konklusion
Sagen viser, at garantien efter AB 18 § 9, ikke uden videre kan gøres gældende, når kravet er bestridt. Selvom garantien kaldes en “anfordringsgaranti”, kræves der i praksis en omfattende konkret bevisførelse. Et træk kan nægtes, hvis det ikke, med udgangspunkt i det skriftlige grundlag for sagen, er dokumenteret, at kravet består.
Muligheden for garantitræk er ikke tænkt som pressionsmiddel, når parterne er uenige – og en sagkyndig vurdering konkluderer ofte, at garantier ikke har godtgjort et sikkert og dokumenteret krav.
Bygherre løber tværtimod en risiko for at få fastslået, at dagsbodskravet ikke er varslet i overensstemmelse med AB 18 § 40, stk. 3-5 / ABT 18 § 38, stk. 3-5.
Det er i al væsentlighed en juridisk vurdering, om et dagbodskrav er varslet korrekt. Den juridiske vurdering af dette spørgsmål kan også under en efterfølgende voldgiftssag forventes at være bærende for resultatet. En uberettiget anmodning om garantitræk kan derfor meget vel forringe bygherres position under evt. senere forligsforhandlinger dette medfører.
